Radovi na zajedničkim delovima zgrade: od odluke do izvođača

Vlasnici posebnih delova zgrade čine stambenu zajednicu, koja je odgovorna za održavanje zajedničkih delova. Zajednicu zastupa upravnik, izabrani iz redova vlasnika ili profesionalni upravnik. Prava i obaveze uređuje zakon o stanovanju i održavanju zgrada, a detalje odluke skupštine stambene zajednice.

Tekst zakona i prateće informacije dostupni su na pravnim portalima i sajtu ministarstva nadležnog za građevinarstvo i stanovanje.

Izvor: mgsi.gov.rs · paragraf.rs

• krov, fasada i noseća konstrukcija
• stepenište, hodnici, ulaz i lift
• zajedničke instalacije: vertikale vode, kanalizacije i struje
• podrumi, tavani i druge prostorije koje nisu posebni delovi
• oluci, dimnjaci i zajednički uređaji

O redovnom održavanju i o većim radovima odlučuje skupština stambene zajednice, uz većinu koju za određenu vrstu odluka propisuje zakon. Za hitne intervencije, kada postoji opasnost po ljude ili imovinu, pravila su drugačija i upravnik može da reaguje brže.

Pripremite predlog odluke s opisom problema, fotografijama i bar okvirnom procenom troškova. Stanari lakše glasaju kada vide šta tačno odlučuju.

Troškove održavanja zajedničkih delova po pravilu snose vlasnici posebnih delova, srazmerno propisanim kriterijumima. Redovne uplate za održavanje stvaraju fond za manje radove, dok se za veće radove često dogovara posebna uplata ili plaćanje na rate. Neke lokalne samouprave povremeno sufinansiraju sanaciju fasada ili krovova.

Ako krov prokišnjava u stan, ako padaju delovi fasade ili ako lift postane opasan, upravnik ima obavezu da hitno reaguje, na primer da ogradi opasno mesto i pozove izvođača za hitnu sanaciju. Kasnije se pripremaju odluke o trajnom rešenju. Ne čekajte da mala šteta postane velika.

Za veće radove tražite bar nekoliko ponuda, zasnovanih na istom opisu posla, da bi bile uporedive. Ako opis nije jasan, svaka firma nudi nešto drugo i poređenje postaje nemoguće. Kod složenijih radova, poput sanacije krova ili fasade, isplati se prvo angažovati stručnjaka da napravi opis radova, pa tek onda tražiti ponude.

• tačan opis radova i materijala po pozicijama
• skela, zaštita i odvoz otpada
• rok izvođenja i raspored radova
• garancija i način prijave nedostataka
• osiguranje od odgovornosti izvođača

Stanare obavestite o rasporedu, bučnim danima i mestu gde će biti skela ili kontejner. Odredite kontakt osobu koja prati radove i komunicira s izvođačem. Fotografišite stanje pre početka, jer se tokom radova na fasadi ili krovu lako oštete terase, prozori ili oluci.

Po završetku, upravnik i izvođač sačinjavaju zapisnik o primopredaji, s eventualnim nedostacima. Tek posle toga plaća se ostatak. Garanciju i dokumentaciju čuvajte u arhivi zajednice, da bi bila dostupna i sledećem upravniku.

Zamena prozora u stanu, zatvaranje terase ili postavljanje klima uređaja na fasadu utiču na izgled i zajedničke delove zgrade. Pre takvih radova proverite pravila zgrade i, gde je potrebno, pribavite saglasnost zajednice. Tako se izbegavaju sporovi i kasnije uklanjanje.

Mnoge zgrade angažuju profesionalnog upravnika, koji preuzima administraciju, prikupljanje ponuda i praćenje radova. To olakšava posao zajednici, ali odluke o većim radovima i dalje donose vlasnici. Pitajte upravnika da vam predstavi ponude i objasni razlike pre glasanja.

• ne birajte izvođača samo po najnižoj ceni
• ne plaćajte veliki avans bez ugovora
• ne počinjite radove bez jasne odluke
• ne zanemarujte male kvarove koji prerastaju u velike
• čuvajte dokumentaciju o svim radovima

Zgrade koje imaju plan održavanja ređe se suočavaju s iznenadnim velikim troškovima. Plan navodi stanje krova, fasade, lifta i instalacija, procenjuje kada će biti potrebni radovi i koliko novca treba odvajati. Upravnik ili stručnjak može napraviti takav pregled, a skupština ga koristi pri odlučivanju o visini mesečnih uplata.

Redovan pregled krova i oluka posle zime i čišćenje oluka u jesen sprečavaju mnoge kvarove koji inače postanu skupi.

Lift je deo zgrade koji podleže redovnim pregledima i servisu. Ugovor o održavanju s ovlašćenom firmom, evidencija kvarova i brza reakcija na zastoje obaveza su zajednice. Ako se lift često kvari, stručna procena pokazuje da li se isplati popravka ili modernizacija.

Kada ste razjasnili šta vam treba, posao opišite jednom u obrascu na stranici delatnosti. Upit dobija tačno jedna firma iz vašeg kraja, koja ga preuzme i plaća Offranu; za vas je besplatan i ne obavezuje vas. Pre nego što firma vidi vaše podatke, dobijate njen naziv, adresu i broj telefona. Proveravamo da firma postoji, ne i kvalitet njenog rada.