Građevinska dozvola za kuću: postupak korak po korak

U Federaciji BiH zakon o prostornom planiranju i korištenju zemljišta postoji na nivou Federacije, a kantoni imaju vlastite zakone o prostornom uređenju i gradnji. U Republici Srpskoj postupak uređuje republički zakon o uređenju prostora i građenju. Općine i gradovi provode postupak za većinu stambenih objekata.

Na stranicama nadležnih ministarstava i općina objavljeni su propisi, obrasci i upute.

Izvor: fmpu.gov.ba · vladars.rs

Prije kupovine placa ili izrade projekta provjerite šta planski dokumenti dozvoljavaju na parceli: namjenu, spratnost, udaljenost od granica i pristup putu. U općini se to provjerava kroz urbanističku saglasnost, lokacijske uslove ili sličan akt, zavisno od propisa. Kupovina placa bez ove provjere je najskuplja greška.

Za dozvolu trebate dokazati pravo gradnje, najčešće vlasništvo upisano u zemljišnu knjigu. Neusklađenost katastra i zemljišne knjige česta je u BiH i može odgoditi postupak mjesecima. Geodetske uprave i sudovi vode ove evidencije; sređivanje započnite rano, posebno kod naslijeđenih parcela.

Izvor: fuzip.gov.ba

Projekt izrađuje ovlaštena projektantska firma prema uslovima iz urbanističkog akta. Uz arhitektonski dio potrebni su statika, instalacije i drugi dijelovi prema propisima. Dobar projektant zna šta lokalna općina traži i koliko detaljan projekt mora biti za dozvolu, a koliko za samu gradnju.

Projekt za dozvolu često prolazi reviziju, a potrebne su i saglasnosti komunalnih preduzeća, elektrodistribucije ili drugih institucija. Svaka saglasnost ima svoj postupak. Pitajte projektanta ko ih pribavlja i koliko obično traju, pa planirajte vrijeme prema tome.

Zahtjev za građevinsku dozvolu predaje se nadležnoj službi s projektom, dokazima o vlasništvu, saglasnostima i dokazom o plaćenim taksama i naknadama. Nakon provjere izdaje se rješenje. Ako nešto nedostaje, služba traži dopunu, što produžava postupak.

Pored administrativnih taksi plaćaju se naknade za uređenje građevinskog zemljišta, rentu i slično, prema lokalnim odlukama. Iznosi se razlikuju od općine do općine i mogu biti značajni. Tražite obračun unaprijed da ga uključite u budžet.

Prije početka radova obično se prijavljuje početak gradnje i obilježava gradilište. Izvođač treba ispunjavati propisane uslove, a nadzor vodi ovlašteno lice. Radovi bez prijave ili bez dozvole mogu dovesti do obustave i kazni.

Izmjene u odnosu na projekt, poput dodatnog sprata ili promjene gabarita, traže izmjenu dozvole. Mnoge kuće u BiH izgrađene su drugačije od projekta pa kasnije imaju problem s upotrebnom dozvolom i upisom. Svaku izmjenu dogovorite s projektantom prije izvođenja.

Nakon završetka radova tehnički pregled utvrđuje da li je objekat izgrađen prema dozvoli i propisima. Na osnovu toga izdaje se upotrebna dozvola, koja je važna za upis u zemljišnu knjigu, priključke, kredite i prodaju. Kuća bez upotrebne dozvole teže se prodaje i osigurava.

Za pojedine manje radove, kao što su održavanje, određeni pomoćni objekti ili unutrašnje adaptacije, propisi mogu predvidjeti jednostavniji postupak ili prijavu umjesto dozvole. Šta spada u tu grupu zavisi od kantona ili entiteta. Uvijek provjerite prije početka, jer se pravila razlikuju.

Mnogi grade kuću u BiH dok žive u inostranstvu. Tada je dobro imati punomoćnika, jasan ugovor s projektantom i izvođačem, redovne fotografije i nadzor na gradilištu. Plaćanja vezujte za završene faze i dokumentovane radove.

Trajanje zavisi od općine, složenosti projekta, stanja vlasništva i brzine saglasnosti. Većina kašnjenja nastaje zbog nepotpune dokumentacije i neusklađenih evidencija. Pitajte projektanta koliko su trajali slični postupci u vašoj općini u posljednje vrijeme.

• kupovina placa bez provjere planskih akata
• nesređeno vlasništvo ili neusklađen katastar
• gradnja drugačija od projekta
• početak radova prije dozvole
• zaboravljene naknade u budžetu

• koje akte i saglasnosti treba pribaviti
• ko ih pribavlja i u kojim rokovima
• koliki su očekivani troškovi naknada
• šta uključuje projekt za dozvolu, a šta izvedbeni projekt
• da li radite i nadzor tokom gradnje

Kada dozvola stigne, ugovor s izvođačem treba da prati projekt: opis radova po stavkama, cijene, rokove, način plaćanja po fazama, garancije i postupak za dodatne radove. Ugovor bez veze s projektom otvara prostor za nesporazume, a kasnije i za odstupanja koja ugrožavaju upotrebnu dozvolu. Ako gradite iz inostranstva, dogovorite i redovno izvještavanje s fotografijama.

Struja, voda i kanalizacija imaju vlastite postupke kod komunalnih preduzeća i elektrodistribucije. Neke saglasnosti traže se već za dozvolu, a sam priključak kasnije. Pitajte na vrijeme koliko traje priključenje, jer kuća bez struje i vode ne može ni proći tehnički pregled.

Kad znate šta vam treba, posao opišite u obrascu na stranici djelatnosti. Upit dobija samo jedna firma iz vašeg kraja; ona ga plaća Offranu, a za vas je besplatan i bez obaveze. Prije nego što firma vidi vaše podatke, šaljemo vam njen naziv, adresu i broj telefona. Provjeravamo da firma postoji, ali ne i kvalitet njenog rada.