Legalizacija kuće ili dogradnje: od snimka do rješenja

Legalizacija se provodi prema entitetskim, a u Federaciji i kantonalnim propisima, dok zahtjeve najčešće rješava općina ili grad. Rokovi, uslovi i naknade razlikuju se od mjesta do mjesta i mijenjaju se kroz vrijeme.

Informacije o važećim propisima objavljuju nadležna ministarstva i općinske službe.

Izvor: fmpu.gov.ba · vladars.rs

Po pravilu se može legalizovati objekat koji je u skladu s planskim dokumentima ili se može uskladiti, koji je statički siguran i ne ugrožava druge. Objekti na zemljištu gdje gradnja nije dozvoljena, u zaštitnim pojasevima ili na tuđoj parceli teško ili nikako ne prolaze legalizaciju.

Postupak obično počinje geodetskim snimkom postojećeg stanja, koji pokazuje položaj objekta na parceli i u odnosu na susjede. Geodetska firma izrađuje snimak prema propisima geodetske uprave. Na osnovu njega vidi se da li objekat prelazi granicu ili zadire u tuđe zemljište.

Izvor: fuzip.gov.ba

Za legalizaciju se traži snimak postojećeg stanja s arhitektonskim podacima, a često i nalaz o statičkoj stabilnosti. Ovlaštena firma pregleda objekat i daje mišljenje. Ako ima problema, na primjer pukotina ili slabih temelja, sanacija može biti uslov legalizacije.

Kao i kod nove gradnje, treba dokazati pravo na zemljištu. Ako je kuća izgrađena na parceli upisanoj na roditelje ili pokojne pretke, prvo se provodi ostavinski postupak ili prenos vlasništva. Bez toga zahtjev za legalizaciju često ne može biti riješen.

Legalizacija nosi naknade za uređenje zemljišta, rentu i posebne naknade za legalizaciju, prema lokalnim odlukama. Iznosi zavise od površine, zone i vrste objekta. Tražite obračun od općine prije nego što uložite u dokumentaciju, da znate ukupne troškove.

Česta situacija je da je prizemlje legalno, a sprat ili potkrovlje dograđeni kasnije. Tada se legalizuje samo dograđeni dio, ali on mora ispunjavati uslove, uključujući statiku cijele kuće. Kod stambenih zgrada nadogradnja traži i saglasnost suvlasnika.

• provjera uslova u općini
• sređivanje vlasništva
• geodetski snimak
• arhitektonski snimak i statički nalaz
• podnošenje zahtjeva s dokumentima
• plaćanje naknada i rješenje
• upis u katastar i zemljišnu knjigu

Rješenje o legalizaciji je osnova za upis objekta u katastar i zemljišnu knjigu. Tek nakon upisa objekat je potpuno spreman za prodaju ili hipoteku. Pitajte geodetu i advokata koji su koraci nakon rješenja u vašoj općini.

Rokovi za podnošenje zahtjeva za legalizaciju u prošlosti su se mijenjali i produžavali, ali se na to ne treba oslanjati. Nelegalan objekat može biti predmet inspekcijskog postupka, teže se nasljeđuje i prodaje. Što ranije pokrenete postupak, to lakše ispravljate eventualne probleme.

Kupovina objekta bez upotrebne dozvole ili upisa je rizična. Prije potpisivanja ugovora provjerite stanje u zemljišnoj knjizi, katastru i općini. Ako prodavac tvrdi da je legalizacija u toku, tražite dokaz i razmislite da dio cijene platite tek po rješenju.

Kada je objekat legalizovan, planirajte buduće radove s dozvolama. Dogradnja bez dozvole nakon legalizacije vraća vas na početak. Uz legalan objekat lakše je i prijaviti se na javne pozive za energetsku obnovu.

Geodetska firma, projektant i statičar mogu raditi odvojeno ili kao jedan tim. Tražite ponudu koja jasno kaže šta je uključeno, ko komunicira s općinom i koji su rokovi. Iskustvo s legalizacijom u vašoj općini štedi vrijeme.

• čekanje posljednjeg roka
• nesređeno nasljeđivanje
• dogradnja bez statičke provjere
• neuračunate naknade
• kupovina objekta bez provjere statusa

Geodetski snimak ponekad otkrije da kuća, garaža ili ograda zalazi na susjednu parcelu ili da je udaljenost od granice manja od dozvoljene. Tada je potreban dogovor sa susjedom, a nekad i zamjena ili kupovina dijela zemljišta. Takvi dogovori moraju biti pismeni i provedeni kroz evidencije, jer usmeni dogovor ne pomaže u postupku legalizacije ni kod kasnije prodaje.

Mnogi vlasnici žele izolovati fasadu ili zamijeniti prozore, a tek tada saznaju da kuća nije legalna. Pojedini javni pozivi za energetsku efikasnost traže dokaz o legalnosti objekta. Zato je legalizacija često prvi korak prije veće obnove, a ne samo formalnost za prodaju.

Garaže, ljetne kuhinje, šupe i nadstrešnice također mogu biti predmet legalizacije. Kod njih su uslovi ponekad jednostavniji, ali i dalje važe pravila o udaljenosti od granica i planskoj namjeni. Uvrstite ih u isti geodetski snimak da ne plaćate dva puta.

Kad znate šta vam treba, posao opišite u obrascu na stranici djelatnosti. Upit dobija samo jedna firma iz vašeg kraja; ona ga plaća Offranu, a za vas je besplatan i bez obaveze. Prije nego što firma vidi vaše podatke, šaljemo vam njen naziv, adresu i broj telefona. Provjeravamo da firma postoji, ali ne i kvalitet njenog rada.