Korterelamu renoveerimine: kuidas ühistu sellega hakkama saab

Vanades korterelamutes on sageli soojustamata seinad ja katus, vananenud küttesüsteem, puudulik ventilatsioon ning amortiseerunud torustik. Elanikud tunnevad seda külmade seinte, niiskuse, hallituse ja suurte küttearvetena. Terviklik renoveerimine lahendab need probleemid korraga ja tõstab ka korterite väärtust.

Oluline on, et renoveerimine oleks terviklik. Kui soojustada fassaad, kuid jätta ventilatsioon korda tegemata, võib siseõhk muutuda niiskeks. Seetõttu hõlmab hea projekt nii piirdetarindeid kui ka tehnosüsteeme.

Renoveerimise otsuse teeb korteriühistu üldkoosolek. Korteriomandi- ja korteriühistuseadus ning ühistu põhikiri määravad, kuidas otsused vastu võetakse ja milline häälteenamus on vajalik. Oluline on elanikke varakult kaasata: selgitada, miks renoveerimine on vajalik, mida see maksab ja kuidas seda rahastatakse. Hästi informeeritud omanikud toetavad otsust suurema tõenäosusega.

Juhatus valmistab ette materjalid, korraldab auditi ja projekti ning peab läbirääkimisi pankade ja ehitajatega.

Allikas: riigiteataja.ee

Esimene samm on hoone seisukorra hindamine. Energiaaudit näitab, kus hoone energiat kaotab ja millised tööd annavad suurima mõju. Ehitustehniline ekspertiis hindab konstruktsioonide, rõdude ja tehnosüsteemide seisukorda. Nende põhjal koostatakse tööde nimekiri ja esialgne eelarve.

Terviklik renoveerimine vajab projekti, mille koostab pädev projekteerija. Projekt kirjeldab soojustust, akende vahetust, ventilatsiooni, kütte ja muud tööd ning on aluseks ehitusloa taotlemisele ja ehitaja hankele. Hea projekt vähendab ehituse ajal üllatusi ja lisatöid.

Allikas: ehr.ee

Renoveerimist rahastatakse tavaliselt pangalaenuga, mida ühistu tagastab remondifondi maksetest. Eestis on olnud ka korterelamute rekonstrueerimise toetusvoorud, mida on korraldanud Kredex ja hiljem Keskkonnainvesteeringute Keskus ning Eesti Arengufond vastavalt aastale. Toetusvoorude olemasolu, suurus ja tingimused muutuvad. Kontrollige ametlikult lehelt, kas voor on avatud ja millised on nõuded. Me ei luba toetuse saamist.

Toetus eeldab tavaliselt teatud energiatõhususe taseme saavutamist ja kindlaid dokumente. Seega tasub tingimustega arvestada juba auditi ja projekti koostamisel.

Allikas: eis.ee · kik.ee

Ehitaja valitakse tavaliselt hanke või pakkumiste võrdlemise teel. Oluline ei ole ainult hind, vaid ka kogemus sarnaste objektidega, meeskond, ajakava ja garantiitingimused. Küsige referentsobjekte ja käige neid vaatamas. Kontrollige ettevõtte registreeringut ja maksuvõlga.

Allikas: ariregister.rik.ee · emta.ee

Ehituse ajal jälgib omanikujärelevalve, et tööd vastaksid projektile ja nõuetele. Omanikujärelevalve on sõltumatu spetsialist, kes esindab ühistu huve. Ta kontrollib kaetud töid, osaleb koosolekutel ja aitab lahendada probleeme. Elanikke tuleb ehituse ajal regulaarselt teavitada: millal tööd toimuvad, millal on vesi või küte välja lülitatud ja kuidas käituda.

Korterelamu renoveerimine toimub tavaliselt nii, et elanikud jäävad oma kodudesse. See nõuab kannatlikkust ja head suhtlemist.

• tellingud ja kaitsevõrgud fassaadil
• akende vahetus korterites kokkulepitud ajal
• ventilatsioonikanalite paigaldus korteritesse
• ajutised katkestused vee- ja küttevarustuses
• müra ja tolm tööpäeviti

Pärast tööde lõppu tuleb hoone vastu võtta, puudused kirja panna ja tagada, et ehitaja need kõrvaldaks. Uus ventilatsioon ja küttesüsteem vajavad hooldust ja õiget seadistust. Elanikele tasub selgitada, kuidas ventilatsioon töötab ja miks ei tohi õhuavasid kinni katta.

Laenu tagasimaksed kaetakse tavaliselt remondifondi maksetest, mida iga korteriomanik maksab oma korteri suuruse järgi. Pärast renoveerimist remondifondi makse sageli suureneb, kuid küttekulu väheneb. Elanikele tasub näidata realistlikku arvutust, kuidas muutub kogu igakuine kulu. Olge aus: ärge lubage, et kulud kindlasti vähenevad, sest see sõltub energia hinnast ja tarbimisest. Rõhutage ka muid kasusid, näiteks paremat sisekliimat ja korteri väärtust.

Mõnel omanikul võib olla raskusi suurenenud maksetega. Ühistu võib kaaluda, kuidas neid toetada, näiteks maksegraafiku kaudu, ja kohalikust omavalitsusest võib saada nõu sotsiaaltoetuste kohta.

Suurel projektil on alati riskid: hinnatõus, ehitaja pankrot, viivitused ja kvaliteediprobleemid. Neid saab vähendada hea lepingu, garantii, omanikujärelevalve ja etapiviisiliste maksetega. Küsige ehitajalt tagatisi, näiteks pangagarantiid või kindlustust. Lepingus tasub kokku leppida, kuidas käsitletakse hinnamuutusi ja lisatöid.

Hoidke kogu dokumentatsioon korras ja kättesaadav ühistu liikmetele. Läbipaistvus vähendab vaidlusi ja suurendab usaldust.

Renoveerimisel tasub mõelda ka rõdudele, katusele ja keldrile. Vanadel rõdudel võib olla ohtlikke konstruktsioonivigu. Katuse soojustamine ja uus katusekate on sageli osa tervikust. Keldri niiskusprobleemid tuleb lahendada enne, kui hoone muutub tihedamaks.

Korterelamu renoveerimine võtab tavaliselt kauem aega, kui elanikud ootavad. Otsuste tegemine, audit, projekt, rahastuse taotlemine ja hange võivad kesta rohkem kui ehitus ise. Seetõttu on oluline alustada varakult ja hoida elanikke kursis. Välistööd, näiteks fassaadi soojustamine ja katus, tehakse tavaliselt soojal aastaajal, mistõttu tuleb hange ja lepingud sõlmida aegsasti. Kui ajakava venib, võib ehitus nihkuda järgmisele hooajale.

Hea suhtlus on sama oluline kui hea ehitus. Korraldage infokoosolekuid, pange trepikotta teated ja kasutage e-kirju või ühistu veebilehte. Vastake küsimustele ausalt ja selgitage, miks midagi tehakse. Kui elanikud tunnevad, et neid kuulatakse, on ka ehituse ajal vähem tülisid.

Offranos saab ühistu juhatus kirjeldada renoveerimise vajadust. Päringu saab täpselt üks ettevõte, näiteks energiaaudiitor, projekteerija või ehitaja, kes maksab selle eest Offranole. Ühistu jaoks on päring tasuta.