Stavebný zákon v praxi: povolenie, ohlásenie a udržiavacie práce

Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. rozlišuje stavby a úpravy, ktoré nevyžadujú povolenie, stavby, ktoré sa len ohlasujú, a stavby, ktoré sa povoľujú v konaní. Pravidlá sa týkajú aj udržiavacích prác a stavebných úprav existujúcich budov. Keďže sa podrobnosti môžu meniť novelami, vždy vychádzajte z aktuálneho znenia zákona.

Zdroj: slov-lex.sk

Znenie zákona je dostupné v elektronickej zbierke Slov-Lex. Ak si nie ste istí, či váš zámer povolenie potrebuje, opýtajte sa priamo príslušného stavebného úradu. Písomná odpoveď úradu je lepšia ako odhad firmy alebo suseda. Pri zložitejších zámeroch pomôže projektant, ktorý pozná aktuálnu prax.

Zdroj: slov-lex.sk

• udržiavacie práce, ktoré nemenia vzhľad stavby a nezasahujú do nosných konštrukcií
• výmena okien za rovnaké, bez zmeny otvorov a vzhľadu
• vnútorné úpravy bez zásahu do nosných konštrukcií, požiarnej bezpečnosti a technických zariadení
• výmena krytiny bez zmeny tvaru strechy
• vždy s výhradou pamiatkovej ochrany a miestnych podmienok

• zásah do nosných stien, stropov alebo krovu
• nadstavba, prístavba, vikier, zmena tvaru strechy
• zmena užívania, napríklad z garáže na bývanie
• zateplenie, ktoré mení vzhľad domu v pamiatkovej zóne
• stavby na hranici pozemku alebo v ochranných pásmach sietí

V pamiatkových zónach a rezerváciách a pri kultúrnych pamiatkach platí navyše pamiatkový zákon. Aj úpravy, ktoré inde povolenie nepotrebujú, tu môžu vyžadovať rozhodnutie alebo stanovisko krajského pamiatkového úradu. Týka sa to typicky okien, fasád, striech a farieb. Ak si nie ste istí, či sa ochrana vzťahuje aj na váš dom, overte si to na pamiatkovom úrade.

Zdroj: slov-lex.sk

Stavba, ktorá mala byť povolená a povolená nebola, môže skončiť v konaní o odstránení alebo v dodatočnom povoľovaní. To stojí čas a peniaze a komplikuje predaj domu, poistenie aj hypotéku. Kupujúci a banky sa na povolenie a kolaudáciu pýtajú. Rozumnejšie je vyjasniť si postup vopred, pokiaľ ešte nie je nič postavené.

• projektant posúdi zámer a pripraví dokumentáciu
• stavebný úrad odpovie, aký postup platí
• statik posúdi zásah do nosných konštrukcií
• stavebná firma pozná prax, ale nezodpovedá za správne rozhodnutie
• pri pamiatkach krajský pamiatkový úrad

Majiteľ chce z garáže pri dome urobiť izbu pre dospievajúceho syna. Na prvý pohľad ide len o vnútorné úpravy, v skutočnosti sa však mení účel užívania priestoru a zvyčajne aj okná, tepelná izolácia a požiarne požiadavky. Taký zámer je vhodné najprv prebrať s projektantom a stavebným úradom. Až potom má zmysel dopytovať firmy a podpisovať zmluvy.

Majiteľka radového domu chce vymeniť staré drevené okná za plastové. Ak dom nie je v pamiatkovej zóne a okná majú rovnaký rozmer a podobné členenie, ide zvyčajne o udržiavacie práce. Ak je však ulica v pamiatkovej zóne, pamiatkový úrad môže požadovať konkrétny materiál alebo členenie. Overenie vopred ušetrí nepríjemné prekvapenie.

Seriózna firma sa opýta, či má váš zámer potrebné povolenia, a upozorní, keď si nie je istá. Nemôže však za vás rozhodnúť, čo úrad vyžaduje. Do zmluvy je rozumné uviesť, kto zabezpečuje povolenia a dokumentáciu a čo sa stane, keď sa povolenie oneskorí.

• mení zámer vzhľad, účel alebo nosné konštrukcie?
• stojí dom v pamiatkovej zóne alebo v ochrannom pásme?
• potrebujem projektanta a v akom rozsahu?
• ako dlho môže trvať vyjadrenie úradu?
• kto v zmluve ručí za dokumentáciu?

Pri stavbách na hranici pozemku, pri spoločných múroch alebo pri zásahoch do spoločných častí bytového domu hrajú rolu aj vlastnícke a susedské práva podľa Občianskeho zákonníka. Dohoda so susedom alebo súhlas vlastníkov bytov nenahrádza povolenie, ale býva jeho podmienkou alebo predpokladom hladkého priebehu.

Zdroj: slov-lex.sk

Pri stavbách, ktoré vyžadujú povolenie, sa pred začatím užívania zvyčajne postupuje podľa pravidiel zákona o kolaudácii. Bez toho môže byť užívanie v rozpore so zákonom a komplikuje sa predaj aj poistenie. Na postup sa opýtajte projektanta skôr, ako stavbu začnete užívať, a doklady uložte k ostatným dokumentom domu.

Zdroj: slov-lex.sk

• Keď to robím sám, povolenie netreba: povinnosti nezávisia od toho, kto stavia.
• Čo je vnútri domu, úrad nezaujíma: zásahy do nosných konštrukcií áno.
• Stačí súhlas suseda: súhlas suseda nenahrádza povolenie.
• Firma to vybaví: zodpovednosť za správny postup nesie stavebník.

Keď už viete, čo váš zámer potrebuje, opíšte ho v dopyte čo najpresnejšie, vrátane toho, či máte dokumentáciu. Offrano odovzdá dopyt práve jednej odbornej firme z vášho regiónu; firma zaň platí, pre vás je zadarmo. Overujeme, že firma existuje, nie kvalitu jej práce, a sľúbiť, že sa firma nájde, nemôžeme.