Novi Zakon o gradnji: što se mijenja za investitore
Autor: uredništvo Offrano · · 4 min čitanja
Hrvatski sabor donio je novi Zakon o gradnji, koji je zamijenio dosadašnji zakon. Za obitelj koja gradi kuću ili radi veću obnovu to nije samo tehnička promjena. Objašnjavamo glavne pojmove, elektronički postupak eDozvola, obveze investitora, nadzor, rokove za dovršenje vanjskog izgleda zgrade i dokumente za uporabnu dozvolu. Tekst je pregled, ne zamjena za projektanta ili upravno tijelo.
✓ Potvrda
Još samo korak: potvrdite svoju adresu e-pošte.
Poslali smo vam e-poruku na {email}. Tek nakon klika na poveznicu u njoj vaš upit otvaramo tvrtkama.
Od kada vrijedi
Novi Zakon o gradnji objavljen je u Narodnim novinama broj 155/2025 i stupio je na snagu 1. siječnja 2026. Danom stupanja na snagu prestao je važiti dotadašnji Zakon o gradnji s izmjenama. Pojedine odredbe imaju dulje prijelazne rokove. Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine objavljuje tekst i objašnjenja na svojim stranicama.
Izvor: narodne-novine.nn.hr · mpgi.gov.hr
Investitor odgovara
Investitor je onaj u čije ime se gradi, najčešće vlasnik zemljišta. Zakon ga obvezuje da izvođenje radova povjeri osobama koje ispunjavaju propisane uvjete, da se radovi izvode tako da se ispune temeljni zahtjevi za građevinu i zahtjevi za energetska svojstva zgrada te da se ugrađuju proizvodi s dokazima o svojstvima.
U praksi to znači: ovlašteni projektant, izvođač upisan za tu djelatnost i nadzorni inženjer. Tko štedi na tim ulogama, preuzima rizik koji se kasnije teško ispravlja.
Izvor: narodne-novine.nn.hr
eDozvola i elektronička oglasna ploča
Postupci se vode elektronički u sustavu eDozvola Ministarstva. Zakon uvodi i elektroničku oglasnu ploču na kojoj se objavljuju pozivi strankama, primjerice susjedima, za uvid u spis kad se građevinska dozvola izdaje za zahvat koji obuhvaća veći broj nekretnina. Za manji broj stranaka poziv se dostavlja pojedinačno, među ostalim u korisnički pretinac na državnoj informacijskoj infrastrukturi.
Izvor: narodne-novine.nn.hr
Stručni nadzor i iznimka za manje zgrade
Stručni nadzor građenja provodi nadzorni inženjer kojeg imenuje investitor. Zakon predviđa iznimku: fizička osoba koja je investitor manje složene zgrade ili građevine koja se gradi bez građevinske dozvole može za svoje potrebe jednom u pet godina sama projektirati i obavljati stručni nadzor, u okvirima svoje struke, ako ima propisano visoko obrazovanje. Za većinu obitelji to nije realna opcija, ali je važno znati da postoji.
Izvor: narodne-novine.nn.hr
Rok za dovršenje vanjskog izgleda
Novi zakon propisuje rokove u kojima zgrada mora biti dovršena u pogledu vanjskog izgleda i uređenja građevne čestice: manje složena zgrada u roku od pet godina, zgrada za koju dozvolu izdaje Ministarstvo u roku od deset godina, a ostale zgrade u roku od sedam godina. Rok teče od dana prijave početka građenja.
Za obiteljsku kuću to znači da nedovršena fasada ili neuređeno dvorište nisu trajno rješenje. Planirajte proračun tako da i fasada i okoliš budu dio plana.
Izvor: narodne-novine.nn.hr
Uporabna dozvola
Uz zahtjev za uporabnu dozvolu prilaže se, među ostalim, energetski certifikat zgrade kad zgrada mora ispunjavati zahtjeve energetske učinkovitosti, te dokaz izvođača o propisnom zbrinjavanju neutrošenog građevinskog materijala i građevinskog otpada. Dokumentaciju skupljajte tijekom gradnje, a ne na kraju: izjave o svojstvima proizvoda, zapisnike i dnevnik.
Izvor: narodne-novine.nn.hr
Građevine bez građevinske dozvole
Zakon i dalje predviđa građevine i radove koji se mogu izvoditi bez građevinske dozvole, u skladu s posebnim pravilnikom. Koji su to točno zahvati i uz koje uvjete, provjerite u važećem pravilniku i kod upravnog tijela prije početka radova, jer se popis mijenjao više puta. Ni tada ne vrijedi da se sve smije: prostorni plan i dalje određuje što je na parceli dopušteno.
Izvor: narodne-novine.nn.hr
Što to znači za vaš projekt
Ako ste projekt započeli prema starom zakonu, pitajte projektanta koje odredbe vrijede za vaš postupak. Za nove projekte razgovor s projektantom započnite pitanjima o rokovima, nadzoru, energetskim zahtjevima i dokumentaciji za uporabnu dozvolu. Izvođaču u ugovoru jasno odredite obvezu predaje dokaza o zbrinjavanju otpada i svojstvima ugrađenih proizvoda.
Obnova postojeće kuće
Novi zakon ne odnosi se samo na novogradnju. Rekonstrukcija, dogradnja, nadogradnja i veći zahvati na postojećoj zgradi također su građenje u smislu zakona. Prije nego što izvođaču naručite rušenje zida, novi krov drukčijeg oblika ili dogradnju, provjerite s projektantom treba li projekt i koji akt, i je li zgrada uopće legalna. Nelegalan dio zgrade može zakomplicirati i dozvolu i prijave na poticaje.
Izvor: narodne-novine.nn.hr
Na što pripaziti u ugovoru s izvođačem
Budući da zakon od investitora traži dokaze o svojstvima proizvoda i zbrinjavanju otpada, prenesite te obveze na izvođača: neka u ugovoru stoji da predaje izjave o svojstvima, dokumentaciju ugrađene opreme i dokaz o predaji otpada. Tako na kraju nećete skupljati papire koje nitko nema.
Susjedi u postupku
Susjedi i drugi vlasnici nekretnina na koje zahvat utječe imaju pravo uvida u spis prije izdavanja građevinske dozvole. Kod zahvata s većim brojem nekretnina poziv se objavljuje javno, na elektroničkoj oglasnoj ploči, a kod manjeg broja stranaka dostavlja pojedinačno. Dobar odnos sa susjedima i pravovremeno informiranje o planovima često spriječe prigovore koji usporavaju postupak.
Izvor: narodne-novine.nn.hr
Izvođač preko Offrana
Na Offranu opisujete radove, a upit vidi više tvrtki bez vaših osobnih podataka. Kupiti ga može samo jedna tvrtka, koja za to plaća Offranu; za vas je upit besplatan. Ugovor, cijenu i uvjete dogovarate izravno s tom tvrtkom. Offrano nije stranka ugovora i ne može obećati ponudu, ali vam ovaj tekst pomaže da razgovor s izvođačem vodite pripremljeni.