Ugovor o građenju i nedostaci: što naručitelj treba znati

Za manje radove, primjerice popravak slavine ili bojenje stana, sklapa se ugovor o djelu. Ugovor o građenju zakon definira kao ugovor kojim se izvođač obvezuje prema projektu izgraditi građevinu ili na postojećoj građevini izvesti druge građevinske radove, a naručitelj platiti cijenu.

Za ugovor o građenju zakon propisuje pisani oblik. Usmeni dogovor za gradnju ili veću obnovu nije dobar temelj: u sporu nitko ne može dokazati što je dogovoreno.

Izvor: zakon.hr

Dobar ugovor opisuje radove, materijale, cijenu i način obračuna, rokove početka i završetka, plaćanje po fazama, tko nabavlja materijal, tko odvozi otpad i kako se dogovaraju dodatni radovi. Troškovnik s količinama olakšava usporedbu ponuda i obračun. Dogovorite da se svaka promjena potvrđuje pisano, s cijenom, prije izvođenja.

Kad izvođač završi, naručitelj pregledava radove čim je to uobičajeno moguće i o uočenim nedostacima obavještava izvođača. Nakon pregleda i primanja radova izvođač više ne odgovara za nedostatke koji su se mogli opaziti uobičajenim pregledom, osim ako je za njih znao, a nije ih pokazao.

Zato primopredaju shvatite ozbiljno: pregledajte radove, po potrebi uz stručnjaka, i nedostatke zapišite u zapisnik.

Izvor: zakon.hr

Nedostatak koji se nije mogao otkriti uobičajenim pregledom, primjerice curenje ispod pločica, možete istaknuti i kasnije. Izvođača morate obavijestiti što prije, a najkasnije u roku od mjesec dana od otkrivanja. Zakon postavlja i gornju granicu: istekom dviju godina od primitka radova na nedostatke se više ne možete pozvati. Obavijest pošaljite pisano, s fotografijama i opisom.

Izvor: zakon.hr

Za ugovor o građenju zakon propisuje stroža pravila. Izvođač odgovara za nedostatke građevine koji se tiču ispunjavanja zakonom određenih bitnih zahtjeva za građevinu, primjerice mehaničke otpornosti i stabilnosti, ako se pokažu u roku od deset godina od predaje i primitka radova. Ista odgovornost postoji za nedostatke zemljišta, osim ako je geotehnički elaborat pokazao da je zemljište prikladno.

Ta odgovornost prelazi i na kasnije kupce građevine i ne može se ugovorom isključiti ni ograničiti.

Izvor: zakon.hr

I kod desetogodišnje odgovornosti postoje kratki rokovi. Naručitelj ili kasniji stjecatelj mora o nedostatku obavijestiti izvođača, projektanta ili nadzor u roku od šest mjeseci otkad je nedostatak utvrdio, inače gubi pravo. Pravo prema izvođaču ili projektantu prestaje za godinu dana od dana obavijesti. Nemojte čekati da se pukotina sama zaustavi.

Izvor: zakon.hr

Izvođač se ne oslobađa odgovornosti samo zato što je radio po vašem zahtjevu. Ako vas je prije izvođenja upozorio na opasnost od štete, a vi ste inzistirali, njegova se odgovornost smanjuje ili čak isključuje. Upozorenja izvođača zato shvatite ozbiljno i zabilježite ih.

Izvor: zakon.hr

Čuvajte ugovor, ponude, račune, dopisivanje i fotografije radova prije zatvaranja zidova i podova. Kod veće gradnje imenujte nadzornog inženjera. Plaćanja vežite uz završene i pregledane faze. Kod spora najprije pošaljite pisanu obavijest s rokom za popravak, a tek zatim razmišljajte o drugim koracima.

Kod gradnje za koju je potrebna građevinska dozvola investitor imenuje nadzornog inženjera, a izvođač vodi dokumentaciju o izvedenim radovima i ugrađenim proizvodima. Novi Zakon o gradnji obvezuje investitora da radove povjeri osobama koje ispunjavaju propisane uvjete i da se ugrađuju proizvodi s dokazima o svojstvima. Ta dokumentacija nije samo formalnost: kad se pojavi nedostatak, iz nje se vidi što je ugrađeno, tko je radio i je li nadzor potvrdio izvedbu.

Izvor: narodne-novine.nn.hr

Česta je praksa da se dio cijene isplati tek nakon primopredaje i otklanjanja nedostataka iz zapisnika. Takav dogovor mora biti u ugovoru, s jasnim uvjetima kada se iznos isplaćuje. Bez dogovora samovoljno zadržavanje novca može vas dovesti u spor u kojem ste vi strana koja nije ispunila obvezu.

Recimo da je kupaonica predana u svibnju, a u studenom se ispod poda pojavi vlaga kod susjeda. To je skriveni nedostatak koji se nije mogao vidjeti pri primopredaji. Izvođača obavijestite pisano čim se vlaga utvrdi, a ne nakon što se završi zima. Priložite fotografije, nalaz vodoinstalatera i opis. Ako izvođač odbije ili ne odgovori, sačuvajte dokaze i ne dirajte mjesto kvara bez dokumentiranja, jer će ga možda trebati pogledati vještak.

Izvor: zakon.hr

Na Offranu opisujete radove, a upit vidi više tvrtki bez vaših osobnih podataka. Kupiti ga može samo jedna tvrtka, koja za to plaća Offranu; za vas je upit besplatan. Ugovor, cijenu i uvjete dogovarate izravno s tom tvrtkom. Offrano nije stranka ugovora i ne može obećati ponudu, ali vam ovaj tekst pomaže da razgovor s izvođačem vodite pripremljeni.