Radovi u stanu u zgradi: što smijete sami, a što traži suvlasnike
Autor: uredništvo Offrano · · 4 min čitanja
Nova kupaonica, rušenje zida ili nova stolarija u stanu nisu samo vaša stvar. U višestambenoj zgradi dio instalacija i konstrukcije pripada svima, a radovi utječu na susjede. Na snazi je novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada. Objašnjavamo što su zajednički dijelovi zgrade, koje obveze imate kao suvlasnik, kako se donose odluke, što s kućnim redom i kako izbjeći sukob sa susjedima.
✓ Potvrda
Još samo korak: potvrdite svoju adresu e-pošte.
Poslali smo vam e-poruku na {email}. Tek nakon klika na poveznicu u njoj vaš upit otvaramo tvrtkama.
Novi zakon za zgrade
Zakon o upravljanju i održavanju zgrada stupio je na snagu 1. siječnja 2025. Uređuje zajedničke dijelove zgrade, zajedničku pričuvu, održavanje, upravljanje te prava i obveze suvlasnika, predstavnika suvlasnika i upravitelja. Zajednicu suvlasnika čine svi vlasnici posebnih dijelova zgrade, a ona je pravna osoba koja upravlja zajedničkom imovinom.
Izvor: zakon.hr
Što je zajedničko
Zajednički dijelovi nisu samo stubište i krov. Zakon u zajedničke dijelove ubraja i vertikalne vodove instalacija za odvodnju do odvajanja za pojedini stan, vodovodne instalacije od glavnog vodomjera do odvajanja za stan, električne instalacije do brojila stana, pročelje, dimnjake i dimovodne kanale.
Za obnovu kupaonice to znači: razvod u stanu je vaš, ali vertikalu ne mijenjate sami. Ako je vertikala dotrajala, to je posao zajednice suvlasnika i upravitelja.
Izvor: zakon.hr
Vaše obveze kao suvlasnika
Suvlasnik mora omogućiti izvođenje radova u svom stanu kad se radi o hitnim popravcima te o održavanju, obnovi i unaprjeđenju zgrade za koje je izrađena projektna dokumentacija i donesena važeća odluka zajednice. Također mora spriječiti štetu zajedničkim dijelovima i stanovima susjeda. Za kršenje tih obveza zakon propisuje prekršajne kazne.
Izvor: zakon.hr
Pročelje, prozori i klima uređaji
Pročelje je zajednički dio zgrade. Zamjena prozora drukčije boje ili podjele, zatvaranje balkona ili vanjska jedinica klima uređaja na uličnom pročelju mijenjaju izgled zgrade i o tome treba razgovarati s predstavnikom suvlasnika i upraviteljem. Mnoge zgrade imaju odluke o izgledu pročelja; provjerite ih prije narudžbe.
Izvor: zakon.hr
Nosivi zidovi i konstrukcija
Nosivi zidovi, stropovi i temelji dio su konstrukcije zgrade. Njihovo probijanje ili rušenje nije unutarnje uređenje, nego zahvat koji traži inženjera, projekt i odgovarajuće suglasnosti. U potresnim područjima to je posebno važno: oslabljen zid u jednom stanu ugrožava cijelu zgradu.
Kućni red i buka
Kućni red određuje vrijeme bučnih radova, korištenje lifta za materijal i čišćenje stubišta. Zakon predviđa i opomene za nepridržavanje kućnog reda, koje se evidentiraju u Registru zajednica suvlasnika. Obavijestite susjede o trajanju radova, zaštitite lift i stubište i dogovorite s izvođačem odvoz otpada bez zauzimanja zajedničkih prostora.
Izvor: zakon.hr
Imisije i susjedi
Zakon o vlasništvu zabranjuje korištenje nekretnine tako da na tuđu nekretninu dospiju dim, prašina, buka ili potresi preko mjere primjerene mjestu i vremenu. Privremeni radovi uz pridržavanje kućnog reda su normalni; višetjedno bušenje noću nije. Pristojna obavijest susjedima često spriječi spor.
Izvor: narodne-novine.nn.hr
Pričuva i zajednička obnova
Zajednička pričuva financira održavanje zajedničkih dijelova. Ako planirate obnovu stana, a zgrada planira zamjenu vertikala ili obnovu pročelja, uskladite termine. Zajednički radovi često su jeftiniji i trajniji od pojedinačnih popravaka.
Izvor: zakon.hr
Tko je upravitelj, a tko predstavnik
Zgradom upravlja zajednica suvlasnika, koja bira predstavnika suvlasnika i najčešće ugovara upravitelja zgrade. Predstavnik je vaša prva adresa za pitanja o pročelju, vertikalama i kućnom redu, a upravitelj organizira održavanje i vodi pričuvu. Prije većih radova javite im se pisano i opišite što planirate. Ako radovi zahvaćaju zajedničke dijelove, predstavnik će vam reći treba li odluka suvlasnika i kako se ona donosi, primjerice prikupljanjem potpisa.
Izvor: zakon.hr
Hitni popravci
Kad pukne cijev u zidu ili procuri vertikala, nema vremena za sastanke. Zakon razlikuje hitne popravke, nužne popravke i investicijsko održavanje. Za hitne popravke upravitelj djeluje odmah, a vi morate omogućiti pristup stanu. Brojeve upravitelja i dežurne službe držite pri ruci i zapišite gdje su glavni ventili.
Izvor: zakon.hr
Stanari u najmu
Ako stan iznajmljujete, obvezu omogućavanja radova i pridržavanja kućnog reda prenesite na najmoprimca ugovorom. Kao vlasnik ostajete odgovorni prema zajednici suvlasnika, pa pratite što se u stanu radi.
Prije početka radova
Napravite kratak plan: što se radi, koliko traje, kada su najbučniji dani, kako se odvozi otpad i tko je izvođač s kontakt brojem. Plan objesite na oglasnu ploču zgrade ili ga pošaljite susjedima. Provjerite s upraviteljem gdje su zaporni ventili za vaš stan i kako se isključuje voda, da radovi ne ostave cijelu zgradu bez vode. Ako izvođač mora isključiti struju ili vodu u zajedničkim instalacijama, termin najavite unaprijed. Fotografirajte stubište i lift prije radova, da se kasnije zna što je bilo oštećeno i prije vas.
Izvođač preko Offrana
Na Offranu opisujete radove, a upit vidi više tvrtki bez vaših osobnih podataka. Kupiti ga može samo jedna tvrtka, koja za to plaća Offranu; za vas je upit besplatan. Ugovor, cijenu i uvjete dogovarate izravno s tom tvrtkom. Offrano nije stranka ugovora i ne može obećati ponudu, ali vam ovaj tekst pomaže da razgovor s izvođačem vodite pripremljeni.