Odbiór remontu: jak spisać usterki i dochodzić poprawek

Zamawiający jest obowiązany odebrać dzieło, które wykonawca wydaje mu zgodnie ze swoim zobowiązaniem. Przy umowie o roboty budowlane inwestor ma obowiązek odebrać obiekt. Odbiór to nie formalność – to chwila, w której stwierdza się, co zostało wykonane i w jakim stanie. W braku odmiennej umowy wynagrodzenie za dzieło należy się w chwili jego oddania.

Odmowa odbioru bez powodu nie jest dobrą strategią. Lepiej odebrać prace z wpisanymi usterkami i terminem ich usunięcia.

Źródło: isap.sejm.gov.pl

• umowa i zakres prac z załącznikami
• lista prac dodatkowych uzgodnionych w trakcie
• karty techniczne materiałów i urządzeń
• dobre oświetlenie, poziomica, miarka, telefon do zdjęć
• czas – odbiór w pośpiechu to przeoczone usterki
• druga osoba, która patrzy świeżym okiem

• spadki brytfanny lub odpływu liniowego – woda nie może stać
• równe fugi i brak pustych przestrzeni pod płytkami (ostukanie)
• silikony w narożnikach i przy wannie – ciągłe i gładkie
• szczelność podłączeń – kilka minut pracy wody i sprawdzenie pod syfonami
• działanie wentylacji i oświetlenia
• dostęp do rewizji zaworów i liczników

Ściany ogląda się w świetle bocznym, najlepiej lampą przyłożoną do ściany – wtedy widać nierówności i smugi. Podłogi sprawdza się pod kątem skrzypienia, szczelin i dylatacji przy ścianach. Drzwi powinny domykać się bez oporu, a okna działać we wszystkich trybach. Wszystko, co budzi wątpliwości, warto sfotografować z miarką lub poziomicą w kadrze.

Niektórych wad nie da się zobaczyć od razu: pęknięcia tynku po pierwszym sezonie grzewczym czy przecieki po intensywnym deszczu. Dlatego tak ważne są przepisy o rękojmi.

Protokół to krótki dokument podpisany przez obie strony. Powinien zawierać datę, adres, zakres odbieranych prac, listę stwierdzonych usterek z terminem ich usunięcia i informację, czy prace odebrano z zastrzeżeniami. Do protokołu warto dołączyć zdjęcia. Jeśli wykonawca odmawia podpisania listy usterek, można spisać je samodzielnie i wysłać mu listem poleconym lub e-mailem z potwierdzeniem.

Do odpowiedzialności wykonawcy za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży. Sprzedawca odpowiada, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od wydania. Roszczenie o usunięcie wady przedawnia się z upływem roku od jej stwierdzenia; jeżeli kupującym jest konsument, bieg przedawnienia nie może skończyć się przed upływem terminów podstawowych.

Odpowiedzialność wykonawcy jest wyłączona, jeżeli wada powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez zamawiającego.

Źródło: isap.sejm.gov.pl

Gwarancja jest dobrowolnym zobowiązaniem wykonawcy lub producenta, z warunkami opisanymi w dokumencie gwarancyjnym. Rękojmia wynika z ustawy i przysługuje niezależnie od gwarancji. Jeżeli zamawiającemu udzielono gwarancji na wykonane dzieło, stosuje się odpowiednio przepisy o gwarancji przy sprzedaży. W praktyce można wybrać, z której podstawy korzystać, ale trzeba pilnować terminów każdej z nich.

Źródło: isap.sejm.gov.pl

Jeśli wada dotyczy towaru, na przykład pękniętej płytki czy wadliwej baterii kupionej w sklepie, konsument może zgłosić sprzedawcy brak zgodności towaru z umową. Przedsiębiorca odpowiada za brak zgodności istniejący w chwili dostarczenia i ujawniony w ciągu dwóch lat. Konsument może żądać naprawy lub wymiany. Wtedy warto ustalić, czy problem wynika z wady towaru, czy z montażu – od tego zależy, do kogo kierować reklamację.

Źródło: isap.sejm.gov.pl

Jeżeli wykonawca wykonuje dzieło w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie terminu może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy. Wezwanie powinno być na piśmie, z opisem wad i terminem.

Zanim zleci się poprawki innej firmie, warto udokumentować stan przed ich rozpoczęciem – zdjęciami, a przy większych sporach opinią rzeczoznawcy.

Źródło: isap.sejm.gov.pl

Niektóre problemy wychodzą dopiero po czasie: fuga pęka po pierwszym sezonie grzewczym, silikon zaczyna czernieć przez słabą wentylację, a podłoga z drewna zmienia wymiary przy innej wilgotności. Dobrą praktyką jest przegląd po kilku miesiącach użytkowania, uzgodniony z wykonawcą już przy odbiorze. Każdą zauważoną wadę warto od razu zgłosić na piśmie z datą i zdjęciem, bo od chwili stwierdzenia wady biegną terminy na dochodzenie roszczeń.

Źródło: isap.sejm.gov.pl

Częstą praktyką jest zapisanie w umowie, że ostatnia rata zostanie zapłacona po usunięciu usterek z protokołu odbioru. Taki zapis motywuje wykonawcę do szybkiego powrotu. Bez zapisu w umowie wstrzymanie zapłaty może zostać uznane za opóźnienie po stronie zamawiającego, dlatego warto to uzgodnić przed rozpoczęciem prac.

Offrano nie odbiera prac i nie rozstrzyga sporów. Przez Offrano można wysłać zapytanie o remont łazienki, malowanie czy inne prace – otrzymuje je dokładnie jedna firma z regionu, która płaci za kontakt. Dla Pani/Pana zapytanie jest bezpłatne.