Umowa na remont: jak ustalić cenę, płatności i zasady zmian

Remont łazienki czy malowanie mieszkania to zwykle umowa o dzieło: wykonawca zobowiązuje się wykonać określone dzieło, a zamawiający zapłacić wynagrodzenie. Przy większych przedsięwzięciach, na przykład budowie domu lub gruntownej przebudowie według projektu, strony zawierają umowę o roboty budowlane. Taka umowa powinna być stwierdzona pismem, a wymagana dokumentacja jest jej częścią.

Niezależnie od rodzaju umowy forma pisemna chroni obie strony. Wiadomość tekstowa z ceną „za całość” to słaby dowód, gdy po tygodniu pojawi się pytanie, co ta całość obejmowała.

Źródło: isap.sejm.gov.pl

Przy wynagrodzeniu ryczałtowym strony umawiają się na jedną kwotę za określony zakres prac. Wykonawca nie może żądać jej podwyższenia, nawet jeśli w chwili zawarcia umowy nie dało się przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac. Tylko wyjątkowo, gdy wskutek nieprzewidywalnej zmiany stosunków wykonanie groziłoby wykonawcy rażącą stratą, sąd może podwyższyć ryczałt lub rozwiązać umowę.

Ryczałt daje przewidywalność, ale tylko wtedy, gdy zakres jest dokładnie opisany. Jeśli w umowie stoi „remont łazienki”, a nie wiadomo, czy obejmuje wymianę pionów, spór jest zaprogramowany.

Źródło: isap.sejm.gov.pl

Wynagrodzenie kosztorysowe opiera się na zestawieniu planowanych prac i przewidywanych kosztów. Jeśli w trakcie robót okaże się, że konieczne są prace nieprzewidziane w zestawieniu, wykonawca może żądać odpowiedniego podwyższenia wynagrodzenia – szczegóły zależą od tego, kto sporządził zestawienie. Przy znacznym podwyższeniu zamawiający może od umowy odstąpić.

Kosztorys jest uczciwszy przy remontach starych budynków, w których nie wiadomo, co kryje się pod tynkiem. Wymaga jednak kontroli. Ważna zasada z Kodeksu cywilnego: wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, jeżeli wykonał prace dodatkowe bez zgody zamawiającego. Dlatego warto zapisać w umowie, że każda praca dodatkowa wymaga pisemnej akceptacji z ceną przed jej wykonaniem – to chroni obie strony przed nieporozumieniem.

Źródło: isap.sejm.gov.pl

Zaliczka to po prostu część ceny zapłacona z góry. Gdy umowa nie zostanie wykonana, co do zasady podlega zwrotowi. Zadatek działa inaczej: jeśli umowa nie zostanie wykonana przez jedną ze stron, druga może od niej odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu i zachować otrzymany zadatek, a jeśli sama go dała – żądać sumy dwukrotnie wyższej. Po wykonaniu umowy zadatek zalicza się na poczet ceny.

Słowo użyte w umowie ma więc znaczenie. Jeżeli w umowie nie ma jasnego zapisu, powstaje spór o to, czym była wpłata. Najlepiej wprost napisać „zaliczka” albo „zadatek” i opisać skutki.

Źródło: isap.sejm.gov.pl

Jeśli konsument podpisał umowę poza lokalem przedsiębiorstwa, na przykład u siebie w domu podczas wizyty wykonawcy, albo na odległość, może co do zasady odstąpić od niej w terminie 14 dni bez podawania przyczyny. Gdy umowę zawarto podczas nieumówionej wizyty w domu konsumenta, termin wynosi 30 dni.

Prawo to ma wyjątki. Nie przysługuje na przykład, gdy przedsiębiorca w pełni wykonał usługę za wyraźną zgodą konsumenta, który został poinformowany o utracie prawa odstąpienia, albo gdy przedmiotem umowy jest rzecz wykonana według specyfikacji konsumenta, jak meble na wymiar.

Źródło: isap.sejm.gov.pl

• strony umowy z danymi firmy, NIP i adresem
• dokładny zakres prac, najlepiej z przedmiarem lub listą pomieszczeń
• kto kupuje materiały i jakiej klasy
• rodzaj wynagrodzenia: ryczałtowe czy kosztorysowe
• harmonogram płatności powiązany z etapami prac
• termin rozpoczęcia i zakończenia
• zasady zlecania prac dodatkowych – tylko na piśmie
• sposób odbioru i protokół
• kary umowne za opóźnienie, jeśli strony je ustalą

Gdy materiał dostarcza zamawiający, wykonawca powinien użyć go w sposób odpowiedni, złożyć rachunek i zwrócić niezużytą część. Jeśli wada dzieła powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez zamawiającego, odpowiedzialność wykonawcy jest wyłączona. Dlatego kupując samodzielnie płytki czy klej, warto skonsultować wybór z wykonawcą i zachować dokumenty zakupu.

Źródło: isap.sejm.gov.pl

Bezpieczny harmonogram płatności zakłada niewielką kwotę na start, płatności po zakończeniu kolejnych etapów i ostatnią ratę po odbiorze. W braku odmiennej umowy wynagrodzenie za dzieło należy się w chwili jego oddania. Płacenie całości z góry przenosi całe ryzyko na zamawiającego.

Przelew na rachunek firmowy z opisem etapu jest też dowodem, za co zapłacono.

Źródło: isap.sejm.gov.pl

Jeśli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykonaniem dzieła tak bardzo, że nie jest prawdopodobne, by skończył w terminie, zamawiający może odstąpić od umowy przed upływem terminu. Gdy prace są wykonywane wadliwie, można wezwać wykonawcę do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć termin, a po jego bezskutecznym upływie powierzyć poprawienie innej osobie na koszt wykonawcy. Każde takie wezwanie najlepiej wysłać na piśmie.

Źródło: isap.sejm.gov.pl

Roszczenia wynikające z umowy o dzieło przedawniają się z upływem dwóch lat od dnia oddania dzieła. Odpowiedzialność za wady dzieła opiera się na przepisach o rękojmi przy sprzedaży. Nie warto więc odkładać zgłoszenia problemu na później – im szybciej, tym łatwiej udowodnić, skąd wzięła się wada.

Źródło: isap.sejm.gov.pl

Offrano nie przygotowuje umów i nie jest stroną umowy z wykonawcą. Przez Offrano można wysłać zapytanie o remont – otrzymuje je dokładnie jedna firma, która płaci za kontakt. Dla Pani/Pana zapytanie jest bezpłatne, a umowę zawiera Pani/Pan bezpośrednio z firmą.