Verbraucherbauvertrag: was das Gesetz beim Hausbau und großen Umbau verlangt

Verbraucherbauverträge sind Verträge, mit denen sich ein Unternehmer gegenüber einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet. Sie bedürfen der Textform. Ein einzelner Fenstertausch oder ein neues Bad fallen in der Regel nicht darunter; die Kernsanierung eines ganzen Hauses kann es.

Die Einordnung ist wichtig, weil nur für diese Verträge die zusätzlichen Schutzregeln gelten. Fragen Sie den Betrieb, wie er den Vertrag einordnet, und lassen Sie im Zweifel prüfen.

Quelle: gesetze-im-internet.de

Der Unternehmer muss den Verbraucher vor Vertragsschluss in einer Baubeschreibung über die wesentlichen Eigenschaften des Werks unterrichten, es sei denn, der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter macht die wesentlichen Planungsvorgaben, etwa über einen eigenen Architekten. Die Angaben dieser vorvertraglichen Baubeschreibung werden Inhalt des Vertrags, wenn nichts anderes ausdrücklich vereinbart ist.

Ist die Baubeschreibung unvollständig oder unklar, wird der Vertrag nach allen Umständen ausgelegt, insbesondere nach dem Komfort- und Qualitätsstandard der übrigen Leistungsbeschreibung. Zweifel gehen zu Lasten des Unternehmers. Das ist ein Grund mehr, Baubeschreibungen genau zu lesen und Lücken vor der Unterschrift schließen zu lassen.

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Der Bauvertrag muss verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung enthalten oder, wenn dieser noch nicht feststeht, zur Dauer der Bauausführung. Fehlen solche Angaben im Vertrag, werden die in der Baubeschreibung genannten Angaben Vertragsinhalt. Achten Sie darauf, dass dort mehr steht als ein allgemeiner Hinweis auf gute Zusammenarbeit.

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Verbrauchern steht beim Verbraucherbauvertrag ein Widerrufsrecht zu, es sei denn, der Vertrag wurde notariell beurkundet. Der Unternehmer muss über dieses Recht belehren. Das Widerrufsrecht gibt Ihnen Zeit, einen unterschriebenen Vertrag noch einmal zu prüfen; es ersetzt aber nicht die sorgfältige Prüfung vorher.

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Verlangt der Unternehmer Abschlagszahlungen, darf deren Gesamtbetrag 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Nachträge nicht übersteigen. Bei der ersten Abschlagszahlung ist dem Verbraucher eine Sicherheit für die rechtzeitige und im Wesentlichen mangelfreie Herstellung in Höhe von 5 Prozent der Gesamtvergütung zu leisten; auf Verlangen des Unternehmers geschieht das durch Einbehalt von den Abschlägen.

Für die Praxis bedeutet das: Ein Zahlungsplan, der vor der Fertigstellung bereits den vollen Preis fordert, passt nicht zum Gesetz. Koppeln Sie Abschläge an erreichte Bauabschnitte, nicht an Kalendertage.

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Rechtzeitig vor Beginn der Ausführung muss der Unternehmer die Planungsunterlagen herausgeben, die Sie brauchen, um gegenüber Behörden nachzuweisen, dass die Leistung die öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten wird; spätestens mit der Fertigstellung die Unterlagen, die das für die ausgeführte Leistung nachweisen. Das gilt entsprechend, wenn ein Dritter wie ein Darlehensgeber Nachweise verlangt und der Unternehmer die Erwartung geweckt hat, die Bedingungen einzuhalten. Diese Pflicht entfällt, soweit Sie selbst oder Ihr Planer die wesentlichen Planungsvorgaben machen.

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• Konstruktion, Wandaufbau und Dämmung mit Material und Stärke
• Fenster, Türen und Dach mit Fabrikat oder gleichwertiger Qualität
• Haustechnik: Heizung, Lüftung, Elektro, Sanitär mit Umfang
• Innenausbau: Böden, Wände, Treppen, Bäder mit Ausstattungsstandard
• was ausdrücklich nicht enthalten ist, etwa Außenanlagen, Hausanschlüsse oder Küche

• Nur Preise verglichen, nicht die Baubeschreibungen dahinter.
• Vage Angaben wie „nach Wahl des Bauherrn“ oder „ortsüblich“ akzeptiert.
• Zahlungsplan ohne Bezug zum Baufortschritt unterschrieben.
• Keine Frist für die Fertigstellung vereinbart.
• Unterlagen für Förderung oder Finanzierung nicht rechtzeitig verlangt.

Macht ein von Ihnen beauftragter Architekt die wesentlichen Planungsvorgaben, entfällt die Pflicht des Unternehmers zur Baubeschreibung und zur Herausgabe bestimmter Planungsunterlagen. Dann trägt Ihre Planung die Verantwortung dafür, dass Leistung und Nachweise vollständig beschrieben sind. Das ist bei individuellen Häusern üblich und hat Vorteile, verschiebt aber Aufgaben. Klären Sie mit dem Planer, welche Unterlagen er erstellt und wie sie in den Bauvertrag einfließen.

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Kaum ein Bau verläuft ohne Änderungen. Wünschen Sie etwas anderes als vereinbart, entstehen Nachträge mit eigener Vergütung. Lassen Sie sich jeden Nachtrag vor der Ausführung schriftlich bestätigen, mit Preis und Auswirkung auf den Termin. Die Grenze für Abschläge bezieht die Vergütung für Nachträge ein, und bei einer deutlichen Erhöhung sieht das Gesetz eine weitere Sicherheit vor.

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Bei größeren Bauvorhaben lohnt eine unabhängige Prüfung der Baubeschreibung und des Vertrags, etwa durch Verbraucherzentralen, Bauherrenverbände oder eine Rechtsanwältin. Offrano berät dazu nicht und ist nicht Vertragspartei. Über Offrano erreicht Ihre Anfrage für Hausbau oder Kernsanierung genau einen Betrieb, mit dem Sie die Einzelheiten dann direkt klären.