Hausbetreuung im Mietshaus: Leistungen, Betriebskosten und Vergabe

Das Mietrechtsgesetz zählt eine Reihe von Kosten des Vermieters als Betriebskosten auf. Dazu gehören etwa die Wasserversorgung, die nach der Kehrordnung regelmäßig durchzuführende Rauchfangkehrung, die Kanalräumung, die Unratabfuhr und die Schädlingsbekämpfung, die Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile des Hauses sowie bestimmte Versicherungen. Die Aufzählung ist genau gefasst; was nicht darunter fällt, trägt der Vermieter.

Ob und in welchem Umfang das Mietrechtsgesetz auf ein Mietverhältnis anwendbar ist, hängt vom Gebäude und vom Vertrag ab. Für manche Wohnungen gilt es voll, für andere nur teilweise oder gar nicht; das klären Sie im Einzelfall.

Quelle: ogd.ris.bka.gv.at

Die Hausbetreuung umfasst die Reinhaltung und Wartung der Räume, die von allen oder mehreren Bewohnern benutzt werden können, der Flächen und Anlagen der Liegenschaft und der Gehsteige, für die der Eigentümer betreuungspflichtig ist, einschließlich der Schneeräumung, sowie die Beaufsichtigung von Haus und Liegenschaft. Aufwendungen dafür sind, wenn ein vom Vermieter bestellter Werkunternehmer die Hausbetreuung übernimmt, der angemessene Werklohn.

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Wer eine Hausbetreuungsfirma beauftragt, sollte die Leistungen so beschreiben, dass klar ist, was zur Hausbetreuung zählt und was nicht. Reparaturen am Haus oder Verbesserungen sind etwas anderes als Reinigung und Wartung. Ein angemessener Werklohn setzt voraus, dass Leistung und Preis nachvollziehbar sind; ein detailliertes Leistungsverzeichnis mit Turnus und Flächen schafft diese Nachvollziehbarkeit gegenüber Mietern.

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• Reinigung von Stiegenhaus, Gängen, Lift und Kellergängen
• Pflege von Grünflächen und Hof
• Winterdienst auf Gehsteigen und Zugängen
• Kontrolle von Beleuchtung, Türen und Mülltonnenplätzen
• Meldung von Schäden an die Hausverwaltung

Die Schädlingsbekämpfung ist im Mietrechtsgesetz ausdrücklich unter den Betriebskosten genannt. Bei Befall in einem Mietshaus, etwa mit Schaben oder Ratten, beauftragt deshalb häufig die Hausverwaltung einen Schädlingsbekämpfer für das ganze Haus. Das ist auch fachlich sinnvoll, weil sich Schädlinge zwischen Wohnungen bewegen. Schädlingsbekämpfung ist in Österreich ein reglementiertes Gewerbe.

Quelle: ogd.ris.bka.gv.at · gisa.gv.at

Die Pflicht zur Schneeräumung auf Gehsteigen trifft die Liegenschaftseigentümer nach der Straßenverkehrsordnung. Im Mietshaus wird sie meist über die Hausbetreuung erfüllt. Der Vertrag sollte die Zeiten und Flächen genau festlegen. Mehr dazu in unserem Artikel zum Winterdienst.

Quelle: ogd.ris.bka.gv.at

Mieter haben ein Interesse daran, zu verstehen, wofür sie Betriebskosten zahlen. Eine Hausverwaltung, die Leistungen klar beschreibt, Turnus und Kontrollen dokumentiert und Angebote vergleicht, vermeidet Streit. Eine Checkliste im Stiegenhaus mit Reinigungsterminen ist ein einfaches Mittel, um Leistung sichtbar zu machen.

• Reparaturen als Hausbetreuung abgerechnet.
• Keine Leistungsbeschreibung, nur ein Pauschalbetrag.
• Winterdienst nicht genau geregelt.
• Schädlingsbefall nur in einer Wohnung behandelt.
• Keine Dokumentation der erbrachten Leistungen.

Ein gutes Leistungsverzeichnis beschreibt jede Fläche und jeden Turnus: Stiegenhaus wöchentlich nass, Lift und Eingangstüren öfter, Kellergänge seltener, Grünflächen nach Saison. Es legt fest, wer Reinigungsmittel stellt, wie Schäden gemeldet werden und wie Kontrollen erfolgen. Damit lassen sich Angebote vergleichen, und gegenüber Mietern ist nachvollziehbar, wofür Kosten anfallen.

Nehmen Sie auch Sonderleistungen auf, die nicht regelmäßig anfallen, etwa Fensterreinigung im Stiegenhaus oder die Reinigung nach Bauarbeiten, mit eigenem Preis.

Vergleichen Sie nicht nur den Monatspreis. Wichtig ist, wie viele Stunden der Betrieb für Ihr Haus kalkuliert, ob ein fester Ansprechpartner zuständig ist, wie Vertretungen geregelt sind und wie schnell auf Meldungen reagiert wird. Eine Besichtigung vor dem Angebot ist ein gutes Zeichen; Pauschalen ohne Besichtigung sind oft zu knapp oder zu großzügig kalkuliert. Gebäudereinigung ist in Österreich ein reglementiertes Gewerbe, die Berechtigung sehen Sie im GISA.

Quelle: gisa.gv.at

In Wohnungseigentumsanlagen beauftragt in der Regel die Hausverwaltung die Hausbetreuung im Namen der Eigentümergemeinschaft. Die Kosten werden nach dem vereinbarten Schlüssel auf die Eigentümer verteilt, und vermietende Eigentümer geben sie, soweit das Mietrecht es zulässt, an ihre Mieter weiter. Wer mit der Leistung unzufrieden ist, wendet sich an die Hausverwaltung, nicht direkt an den Betrieb.

Wird die Reinigung schlecht erledigt oder fällt der Winterdienst aus, sollten Bewohner das der Hausverwaltung melden, am besten mit Datum, Uhrzeit und Foto. Die Hausverwaltung ist Vertragspartnerin des Betriebs und kann Nachbesserung verlangen. Gesammelte Meldungen sind eine gute Grundlage, um den Vertrag zu besprechen oder bei der nächsten Vergabe einen anderen Betrieb zu wählen. Direkte Anweisungen einzelner Bewohner an das Personal führen dagegen eher zu Verwirrung.

Über Offrano geht Ihre Anfrage für Hausbetreuung, Stiegenhausreinigung oder Schädlingsbekämpfung an genau einen Betrieb aus Ihrer Region. Beschreiben Sie das Haus, die Flächen und den gewünschten Turnus.