Haus oder Wohnung verkaufen: die Elektrokontrolle bei der Handänderung

Elektrische Installationen unterliegen je nach Nutzung unterschiedlichen Kontrollperioden. Für die meisten Wohnbauten gilt die längste Periode; für Gebäude mit besonderen Nutzungen, etwa Gewerbe oder bestimmte Anlagen, gelten kürzere. Die Netzbetreiberin fordert die Eigentümer rechtzeitig vor Ablauf der Periode schriftlich auf, den Sicherheitsnachweis einzureichen.

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Elektrische Installationen mit zehn- oder zwanzigjähriger Kontrollperiode müssen ausserdem bei jeder Handänderung kontrolliert werden, wenn seit der letzten Kontrolle mehr als fünf Jahre vergangen sind. Für viele Einfamilienhäuser und Wohnungen heisst das: Beim Verkauf ist eine Kontrolle fällig, wenn die letzte schon länger zurückliegt.

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Die periodische Kontrolle führt ein unabhängiges Kontrollorgan oder eine akkreditierte Inspektionsstelle durch, also nicht derselbe Betrieb, der die Installation erstellt hat. Stellt die Kontrolle Mängel fest, behebt sie ein Elektroinstallateur mit Installationsbewilligung. Danach wird der Sicherheitsnachweis ausgestellt.

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• Adresse der Installation und des Eigentümers
• Beschreibung der Installation mit angewendeten Normen
• Kontrollperiode
• Name und Ergebnis des Kontrollorgans
• Unterschriften der Personen, die kontrolliert haben

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Der Sicherheitsnachweis wird der Netzbetreiberin eingereicht. Beim Verkauf sollte im Kaufvertrag geregelt sein, wer die Kontrolle veranlasst, wer allfällige Mängel behebt und wer die Kosten trägt. Häufig lässt die Verkäuferseite die Kontrolle vor der Beurkundung durchführen, damit der Nachweis den Unterlagen beiliegt. Andere Lösungen sind möglich; wichtig ist, dass die Pflicht nicht zwischen den Parteien verloren geht.

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Für Käuferinnen und Käufer ist ein aktueller Sicherheitsnachweis eine Bestätigung, dass die Installation zum Zeitpunkt der Kontrolle den Vorschriften entsprochen hat. Mängel, die bei der Kontrolle festgestellt werden, zeigen zudem, wo in den nächsten Jahren Arbeiten anstehen. Das hilft beim Budget für Renovationen.

• fehlende Fehlerstrom-Schutzschalter in Nassräumen
• unzulässige Verlängerungen und Provisorien
• beschädigte Steckdosen oder Schalter
• unbeschriftete Sicherungen
• fehlende Erdung bei älteren Leitungen

Planen Sie die Kontrolle früh im Verkaufsprozess. Das Kontrollorgan braucht Zugang zu allen Räumen, zum Verteiler und zu Nebengebäuden wie Garage oder Gartenhaus. Werden Mängel gefunden, braucht es einen Termin mit dem Elektroinstallateur und danach eine Nachkontrolle. Wer das erst kurz vor der Beurkundung angeht, gerät leicht unter Zeitdruck.

• Kontrolle im Kaufvertrag nicht geregelt.
• Installateur kontrolliert seine eigene Arbeit.
• Nachweis nicht bei der Netzbetreiberin eingereicht.
• Mängelbehebung ohne Nachkontrolle.
• Unterlagen zur Installation nicht an den Käufer übergeben.

Ein Einfamilienhaus in der Ostschweiz wird verkauft; die letzte Elektrokontrolle liegt lange zurück. Die Verkäufer beauftragen ein unabhängiges Kontrollorgan, das fehlende Fehlerstrom-Schutzschalter im Bad bemängelt. Ein Elektroinstallateur behebt den Mangel, nach der Nachkontrolle wird der Sicherheitsnachweis ausgestellt und mit den Verkaufsunterlagen übergeben.

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Die Netzbetreiberinnen fordern die Eigentümer, deren Installationen sie versorgen, rechtzeitig vor Ablauf der Kontrollperiode schriftlich auf, den Sicherheitsnachweis bis zum Ende der Periode einzureichen. Beim Verkauf lohnt es sich, bei der Netzbetreiberin nachzufragen, wann die letzte Kontrolle registriert wurde. So lässt sich schnell klären, ob wegen der Handänderung eine Kontrolle fällig ist.

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Im Stockwerkeigentum betrifft die Pflicht die Installation der verkauften Einheit. Allgemeine Teile wie Treppenhaus, Keller oder Garage gehören der Gemeinschaft; für sie ist die Verwaltung zuständig. Klären Sie beim Verkauf einer Wohnung, welcher Teil der Installation zur Einheit gehört und welcher zur Gemeinschaft, damit die Kontrolle vollständig ist.

Gehört zur Liegenschaft eine Solaranlage, ein Batteriespeicher oder eine Ladestation, sind diese Teil der elektrischen Installation und werden mitkontrolliert. Energieerzeugungsanlagen unterliegen der gleichen Kontrollperiode wie die Installation des Gebäudes. Übergeben Sie dem Käufer auch die Unterlagen dieser Anlagen.

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Die Kosten einer Kontrolle hängen von Grösse und Komplexität der Installation ab. Holen Sie eine Offerte beim Kontrollorgan ein und fragen Sie, ob Nachkontrollen separat verrechnet werden. Für die Behebung von Mängeln lohnt eine eigene Offerte eines Elektroinstallateurs; beide Aufträge sollten klar getrennt sein, weil Kontrolle und Ausführung unabhängig bleiben müssen.

Mit dem Kauf übernehmen Sie als neue Eigentümerin oder neuer Eigentümer die Verantwortung für die Sicherheit der Installation. Melden Sie sich bei der Netzbetreiberin, falls sie Ihre Adresse noch nicht hat, damit die nächste Aufforderung zum periodischen Nachweis Sie erreicht. Planen Sie Umbauten an der Elektroinstallation immer mit einem Betrieb mit Installationsbewilligung; nach Änderungen wird wieder kontrolliert und ein neuer Sicherheitsnachweis ausgestellt.

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Unabhängige Kontrollorgane und akkreditierte Inspektionsstellen gibt es in allen Regionen. Fragen Sie nach der Kontrollbewilligung, nach dem Termin, bis wann der Bericht vorliegt, und ob die Nachkontrolle im Preis enthalten ist. Ein Kontrollorgan darf die Mängel nicht selbst beheben; so bleibt die Kontrolle unabhängig.

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Über Offrano geht Ihre Anfrage für eine Elektrokontrolle oder die Behebung von Mängeln an genau einen Betrieb aus Ihrer Region. Nennen Sie Gebäudeart, Baujahr und ob ein Verkauf ansteht; die Anfrage ist kostenlos.