Bauen in der Gemeinschaft: Beschlüsse für Arbeiten im Stockwerkeigentum

Für Verwaltungshandlungen und bauliche Massnahmen im Stockwerkeigentum gelten die Bestimmungen über das Miteigentum. Soweit diese es nicht ausschliessen, können sie durch eine andere Ordnung ersetzt werden, jedoch nur im Begründungsakt oder mit einstimmigem Beschluss aller Stockwerkeigentümer. Ein Blick ins Reglement lohnt sich deshalb immer zuerst.

Quelle: fedlex.admin.ch

Unterhalts-, Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten, die für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit nötig sind, können mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer ausgeführt werden, soweit sie nicht als gewöhnliche Verwaltungshandlungen von jedem Einzelnen vorgenommen werden dürfen. Dazu gehören etwa die Reparatur eines undichten Daches oder der Ersatz einer defekten Heizung.

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Erneuerungs- und Umbauarbeiten, die eine Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit bezwecken, brauchen die Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt. Viele energetische Sanierungen fallen hierunter, etwa eine bessere Dämmung oder der Umstieg auf eine Wärmepumpe. Änderungen, die einem Eigentümer den bisherigen Gebrauch erheblich und dauernd erschweren, brauchen seine Zustimmung, und unzumutbare Kosten muss er nur tragen, wenn die übrigen seinen Anteil übernehmen.

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Bauarbeiten, die lediglich der Verschönerung, der Ansehnlichkeit oder der Bequemlichkeit dienen, dürfen grundsätzlich nur mit Zustimmung aller ausgeführt werden. Mit der qualifizierten Mehrheit können sie auch gegen den Willen eines Eigentümers ausgeführt werden, wenn dieser in seinem Nutzungsrecht nicht dauernd beeinträchtigt wird und die übrigen ihm eine vorübergehende Beeinträchtigung ersetzen und seinen Kostenanteil übernehmen.

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Ob eine Massnahme notwendig, nützlich oder der Verschönerung dienend ist, hängt vom Einzelfall ab. Ein Fensterersatz kann notwendig sein, weil die alten Fenster undicht sind, und zugleich nützlich, weil die neuen besser dämmen. Die Verwaltung sollte die Einordnung begründen und im Zweifel rechtlich prüfen lassen, damit ein Beschluss nicht angefochten wird.

• Zustandsbericht oder Gutachten, das den Handlungsbedarf zeigt
• Varianten mit Vor- und Nachteilen
• Offerten von Betrieben, auf gleicher Grundlage eingeholt
• Finanzierung über den Erneuerungsfonds und allfällige Sonderbeiträge
• Zeitplan und Auswirkungen auf die Bewohner

Viele Gemeinschaften äufnen einen Erneuerungsfonds für grössere Arbeiten. Reicht er nicht, braucht es Sonderbeiträge oder eine Finanzierung. Klären Sie früh, wie hoch der Fonds ist, und zeigen Sie in der Einladung zur Versammlung, wie die Kosten verteilt werden. Förderbeiträge für energetische Massnahmen können die Last senken; auch hier gilt, dass Gesuche vor Baubeginn gestellt werden.

Arbeiten in den eigenen Räumen, etwa ein neues Bad, sind grundsätzlich Sache des einzelnen Eigentümers. Sobald aber gemeinschaftliche Teile betroffen sind, zum Beispiel Steigleitungen, tragende Wände oder die Fassade, braucht es die Gemeinschaft. Informieren Sie die Verwaltung vor dem Umbau und klären Sie, ob Leitungen im gemeinschaftlichen Eigentum berührt werden.

• Offerten eingeholt, bevor die Versammlung über das Ziel entschieden hat.
• Massnahme falsch eingeordnet und Beschluss mit zu kleiner Mehrheit gefasst.
• Reglement nicht geprüft.
• Eigentümer mit erschwertem Gebrauch nicht einbezogen.
• Förderung erst nach Beginn beantragt.

Eine Gemeinschaft mit mehreren Wohnungen in Winterthur will die Ölheizung ersetzen und das Dach dämmen. Die Verwaltung lässt einen Zustandsbericht erstellen, holt Offerten für zwei Varianten ein und ordnet die Dämmung als nützliche Massnahme ein. In der Versammlung wird mit der erforderlichen Mehrheit nach Köpfen und Anteilen beschlossen; die Fördergesuche werden danach vor Baubeginn eingereicht.

Quelle: fedlex.admin.ch

Energetische Sanierungen an gemeinschaftlichen Teilen können über das Gebäudeprogramm gefördert werden. Der Ablauf ist der gleiche wie bei Einzelpersonen: kantonale Energieberatungsstelle kontaktieren, Energieberatung oder GEAK Plus einholen, Sanierungskonzept erstellen und das Fördergesuch vor Baubeginn einreichen. Im Stockwerkeigentum sollte der Beschluss der Versammlung vor dem Gesuch vorliegen, damit klar ist, wer das Gesuch stellt.

Quelle: dasgebaeudeprogramm.ch

Die Verwaltung bereitet die Versammlung vor, holt Offerten ein, beantragt Förderung und überwacht die Ausführung, soweit ihr Auftrag das umfasst. Bei grösseren Projekten empfiehlt sich zusätzlich eine Bauleitung oder ein Architekturbüro. Klären Sie im Vertrag mit der Verwaltung, welche Aufgaben bei Sanierungen zusätzlich vergütet werden.

Ein Reglement kann über die Verwaltung und Benutzung mit der Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die zugleich zu mehr als der Hälfte anteilsberechtigt ist, angenommen und geändert werden. Gemeinschaften, die eine grosse Sanierung planen, prüfen manchmal auch Regeln zum Erneuerungsfonds oder zur Beschlussfassung. Solche Anpassungen sollten sorgfältig vorbereitet werden.

Quelle: fedlex.admin.ch

Beschlüsse der Versammlung werden protokolliert. Das Protokoll sollte festhalten, welche Massnahme beschlossen wurde, wie sie eingeordnet wurde und mit welcher Mehrheit nach Köpfen und Anteilen. Eigentümer, die einen Beschluss für rechtswidrig halten, können ihn gerichtlich anfechten; dafür gelten Fristen. Ein sauberes Protokoll schützt die Gemeinschaft und die beauftragten Betriebe vor Unsicherheit.

Über Offrano geht Ihre Anfrage für eine Sanierung an genau einen Betrieb aus Ihrer Region. Nennen Sie Gebäude, geplante Massnahmen und ob bereits ein Beschluss vorliegt; die Anfrage ist kostenlos.