Nach der Abnahme: Mängel rügen und Fristen einhalten

Nach Ablieferung des Werkes muss der Besteller, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgang tunlich ist, dessen Beschaffenheit prüfen und den Unternehmer über allfällige Mängel in Kenntnis setzen. Jede Partei kann auf eigene Kosten eine Prüfung durch Sachverständige und die Beurkundung des Befundes verlangen.

Quelle: fedlex.admin.ch

Bei einem unbeweglichen Werk, also etwa einem Haus, einem Anbau oder fest eingebauten Teilen, beträgt die Frist für die Mängelrüge 60 Tage. Eine kürzere Frist kann nicht wirksam vereinbart werden. Das gilt auch für Mängel an beweglichen Werken, die bestimmungsgemäss in das unbewegliche Werk integriert wurden, und für Pläne von Architekten oder Ingenieuren, die als Grundlage dienten und den Mangel verursacht haben.

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Wird das abgelieferte Werk ausdrücklich oder stillschweigend genehmigt, ist der Unternehmer von seiner Haftung befreit, ausser für Mängel, die bei der Abnahme und ordnungsmässigen Prüfung nicht erkennbar waren oder absichtlich verschwiegen wurden. Mängel eines unbeweglichen Werks, die erst später zu Tage treten, sind innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung anzuzeigen. Auch hier ist eine kürzere Frist unwirksam.

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Stillschweigende Genehmigung wird angenommen, wenn der Besteller die gesetzlich vorgesehene Prüfung und Anzeige unterlässt. Wer also einen erkennbaren Mangel nicht rechtzeitig meldet, riskiert, seine Ansprüche zu verlieren. Deshalb lohnt es sich, bei der Abnahme gründlich zu prüfen und Mängel schriftlich festzuhalten.

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Die Ansprüche des Bestellers eines unbeweglichen Werkes wegen Mängeln verjähren gegenüber dem Unternehmer sowie gegenüber Architekten oder Ingenieuren, die zur Erstellung beigetragen haben, mit Ablauf von fünf Jahren seit der Abnahme. Diese Frist kann nicht zu Lasten des Bestellers abgeändert werden. Rügefrist und Verjährung sind zwei verschiedene Dinge: Die Rüge erhält die Rechte, die Verjährung begrenzt, wie lange sie durchgesetzt werden können.

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• genaue Beschreibung des Mangels und wo er sich befindet
• Datum der Entdeckung
• Fotos, gegebenenfalls mit Massstab
• Aufforderung zur Nachbesserung mit angemessener Frist
• Versand so, dass der Zugang nachgewiesen werden kann

Eine gemeinsame Abnahme mit Protokoll schafft Klarheit. Gehen Sie mit dem Unternehmen alle Räume und Bauteile durch, notieren Sie sichtbare Mängel und vereinbaren Sie Termine für die Behebung. Das Protokoll unterschreiben beide Seiten. Für grössere Projekte lohnt es sich, eine Bauleitung oder eine unabhängige Fachperson beizuziehen.

Viele Bauverträge in der Schweiz verweisen auf die Norm SIA 118, die eigene Regeln zu Abnahme, Rügen und Garantie enthält. Lesen Sie, was Ihr Vertrag vorsieht, und beachten Sie, dass das Gesetz bei unbeweglichen Werken bestimmte Mindestfristen zwingend festlegt. Wie beides zusammenspielt, klären Sie im Zweifel rechtlich.

• Mangel nur mündlich auf der Baustelle erwähnt.
• Frist verstreichen lassen, weil der Betrieb eine Lösung versprochen hat.
• Keine Fotos oder Protokolle.
• Rüge an die falsche Firma gerichtet, etwa an einen Subunternehmer.
• Rügefrist und Verjährung verwechselt.

Ein halbes Jahr nach dem Badumbau zeigt sich ein Wasserfleck an der Decke des Raums darunter. Die Eigentümerin fotografiert den Fleck, notiert das Datum und schreibt dem Sanitärbetrieb innerhalb der gesetzlichen Frist eine Mängelrüge mit Frist zur Abklärung. Der Betrieb findet eine undichte Stelle an der Dusche und behebt sie.

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Die Regeln zur Mängelrüge bei unbeweglichen Werken wurden mit einer Revision des Obligationenrechts zu Baumängeln angepasst, die seit dem 1. Januar 2026 in Kraft ist. Für Verträge und Werke aus der Zeit davor können Übergangsfragen entstehen; klären Sie diese im Zweifel rechtlich.

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Leidet das Werk an Mängeln, kann der Besteller je nach Schwere die Annahme verweigern, einen Minderwert abziehen oder die unentgeltliche Verbesserung verlangen, wenn diese nicht übermässige Kosten verursacht. Bei unbeweglichen Werken steht in der Praxis meist die Nachbesserung im Vordergrund. Welche Rechte im Einzelfall bestehen, hängt von Mangel und Vertrag ab.

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Richten Sie die Mängelrüge an Ihren Vertragspartner. Haben Sie einen Generalunternehmer beauftragt, ist er der Adressat, auch wenn ein Subunternehmer die Arbeit ausgeführt hat. Haben Sie mehrere Unternehmen direkt beauftragt, rügen Sie beim zuständigen, und im Zweifel bei allen, die als Verursacher in Frage kommen.

Viele Bauteile, etwa Fenster, Heizungen oder Abdichtungen, haben eigene Herstellergarantien mit Bedingungen, zum Beispiel regelmässige Wartung. Bewahren Sie Garantiescheine, Wartungsprotokolle und Rechnungen zusammen auf. Diese Garantien bestehen neben den gesetzlichen Ansprüchen gegenüber dem Unternehmen und können bei einem Mangel zusätzlich helfen.

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