Umzug planen: Kündigung der Mietwohnung und vorzeitige Rückgabe

Bei der Miete von Wohnungen können die Parteien mit einer Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin kündigen oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer. Bei Geschäftsräumen beträgt die Frist sechs Monate. Längere Fristen oder andere Termine können vertraglich vereinbart werden.

Quelle: fedlex.admin.ch

Welche Termine ortsüblich sind, ist kantonal und teilweise kommunal verschieden. Oft gibt es mehrere Termine im Jahr. Massgeblich ist in erster Linie Ihr Mietvertrag: Viele Verträge nennen die Kündigungstermine ausdrücklich. Prüfen Sie diese, bevor Sie einen Umzugstermin festlegen.

Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin. Eine verspätete Kündigung ist also nicht ungültig, wirkt aber später. Das kann doppelte Mieten verursachen, wenn die neue Wohnung schon bezogen ist.

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Gibt der Mieter die Wohnung zurück, ohne Frist oder Termin einzuhalten, ist er von seinen Pflichten nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt. Dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Andernfalls muss der bisherige Mieter den Mietzins bis zum nächsten ordentlichen Ende bezahlen.

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Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er an Auslagen erspart und was er durch anderweitige Verwendung der Wohnung gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlässt. Findet er selbst schnell einen neuen Mieter, endet die Zahlungspflicht des bisherigen Mieters entsprechend früher.

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• Zahlungsfähigkeit, etwa belegt durch einen Betreibungsregisterauszug
• Bereitschaft, den Vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen
• vollständige Unterlagen für die Verwaltung
• keine sachlichen Gründe, die gegen die Person sprechen

Die Kündigung einer Wohnung durch den Mieter braucht die Schriftform. Bei Familienwohnungen müssen beide Ehegatten oder eingetragenen Partner unterschreiben. Massgeblich ist der Zeitpunkt, in dem die Kündigung beim Vermieter eintrifft. Senden Sie sie deshalb rechtzeitig und mit Nachweis, etwa eingeschrieben.

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Gute Umzugsfirmen sind an den üblichen Kündigungsterminen stark ausgelastet. Buchen Sie früh, sobald Kündigung und neuer Mietbeginn feststehen. Wenn Sie mit einem Ersatzmieter vorzeitig ausziehen, planen Sie einen Puffer ein, bis die Verwaltung den Ersatzmieter akzeptiert hat. Eine Umzugsfirma kann oft Einlagerung für eine Übergangszeit anbieten.

• Kündigungstermin aus dem Vertrag nicht geprüft.
• Kündigung zu spät abgeschickt.
• Nur ein Ehegatte hat bei der Familienwohnung unterschrieben.
• Ersatzmieter ohne Unterlagen vorgeschlagen.
• Umzugsfirma erst kurz vor dem Termin angefragt.

Eine Familie findet eine grössere Wohnung in Luzern, die zwei Monate vor dem nächsten Kündigungstermin frei wird. Sie kündigt die alte Wohnung schriftlich und schlägt der Verwaltung ein Paar als Ersatzmieter vor, das Betreibungsauszug und Lohnausweise einreicht. Die Verwaltung akzeptiert, die Familie ist ab Übernahme durch die neuen Mieter von der Miete befreit. Die Umzugsfirma ist gebucht, sobald die Zusage vorliegt.

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Erhalten Sie selbst eine Kündigung, können Sie sie unter bestimmten Voraussetzungen bei der Schlichtungsbehörde anfechten oder eine Erstreckung verlangen. Dafür gelten kurze Fristen. Die paritätische Schlichtungsbehörde in Mietsachen gibt Auskunft über das Verfahren. Planen Sie den Umzug erst, wenn klar ist, wann das Mietverhältnis tatsächlich endet.

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Nicht jede Wohnung wird unbefristet gemietet. Ein befristeter Vertrag endet ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer. Wer früher ausziehen will, braucht auch hier einen zumutbaren Ersatzmieter oder eine Einigung mit dem Vermieter. Lesen Sie den Vertrag genau, bevor Sie eine neue Wohnung zusagen.

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Zwischen Kündigung, Umzug und Abgabe liegen viele Termine: Abgabe der alten Wohnung, Übernahme der neuen, Endreinigung, allenfalls Entsorgung. Eine Umzugsfirma kann Transport, Montage, Entsorgung und Reinigung aus einer Hand anbieten. Fragen Sie in der Offerte, welche dieser Leistungen enthalten sind und welche separat verrechnet werden.

Wer nur vorübergehend auszieht, etwa für einen Auslandaufenthalt, kann unter Umständen untervermieten statt kündigen. Dafür braucht es die Zustimmung des Vermieters, die er nur aus bestimmten Gründen verweigern darf. Das ist eine Alternative, wenn Sie später zurückkehren wollen.

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Für Geschäftsräume gilt eine längere gesetzliche Kündigungsfrist als für Wohnungen, und viele Geschäftsmietverträge sind befristet oder enthalten Optionen zur Verlängerung. Planen Sie einen Firmenumzug deshalb früh und prüfen Sie den Vertrag auf Fristen, Rückbaupflichten und Übergabebedingungen. Eine Umzugsfirma mit Erfahrung bei Firmenumzügen kann den Zeitplan mit Ihnen abstimmen.

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