Hauswartung als Nebenkosten: Vereinbarung, Abrechnung und Einsicht

Nebenkosten sind das Entgelt für Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind es die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für solche Leistungen, etwa Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch ergeben. Die Hauswartung kann dazugehören, soweit sie mit dem Gebrauch zusammenhängt.

Quelle: fedlex.admin.ch

Der Mieter muss Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Im Mietvertrag müssen die einzelnen Positionen deshalb genannt sein. Was nicht ausdrücklich aufgeführt ist, gilt als im Mietzins enthalten. Prüfen Sie beim Vertragsabschluss, ob Hauswartung, Treppenhausreinigung oder Gartenpflege als Nebenkosten vereinbart sind.

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Abgerechnet werden die tatsächlichen Aufwendungen. Der Vermieter darf mit den Nebenkosten keinen Gewinn machen. Kosten, die nicht mit dem Gebrauch zusammenhängen, etwa Reparaturen am Gebäude oder Verwaltungsaufgaben, die nicht die Hauswartung betreffen, gehören nicht in die Nebenkostenabrechnung.

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Nebenkosten werden meist als Akontozahlungen erhoben und jährlich abgerechnet, manchmal als Pauschale. Bei Akontozahlungen erhalten Sie eine Abrechnung mit Nachzahlung oder Rückerstattung. Bei einer Pauschale gibt es keine Abrechnung, sie muss aber auf Durchschnittswerten mehrerer Jahre beruhen. Welche Form gilt, steht im Vertrag.

Der Vermieter muss dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren. Wenn Ihnen Positionen für Hauswartung ungewöhnlich hoch erscheinen, verlangen Sie die Rechnungen des Hauswartungsbetriebs und den Vertrag über die Leistungen. Oft klären sich Fragen dadurch schnell.

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Lassen sich Unstimmigkeiten nicht direkt klären, ist die paritätische Schlichtungsbehörde in Mietsachen die erste Anlaufstelle. Sie ist mit einer vorsitzenden Person und Vertretern beider Seiten besetzt und versucht, eine Einigung zu erreichen.

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• Reinigung von Treppenhaus, Lift, Waschküche und Eingangsbereich
• Umgebungspflege mit Rasen, Hecken und Wegen
• Winterdienst auf Zugängen
• Kontrolle von Heizung, Lüftung und Beleuchtung
• Bedienung der Kehrichtcontainer und Meldung von Schäden

Verwaltungen, die einen Betrieb beauftragen, sollten die Leistungen genau beschreiben: welche Flächen, welcher Turnus, welche Kontrollen, welche Sonderleistungen. Ein Leistungsverzeichnis macht Offerten vergleichbar und schafft gegenüber Mietern Transparenz. Trennen Sie im Vertrag Hauswartung von Reparaturen, damit die Kosten richtig zugeordnet werden können.

Früher wohnte in vielen Häusern ein nebenamtlicher Hauswart. Heute übernehmen oft externe Betriebe mehrere Liegenschaften. Beides hat Vor- und Nachteile: Ein Hauswart vor Ort kennt die Bewohner und ist schnell da, ein Betrieb bietet Stellvertretung und Fachleute für Spezialaufgaben. Wichtig ist, dass Erreichbarkeit und Reaktionszeiten im Vertrag geregelt sind.

Wird das Treppenhaus nicht gereinigt oder der Schnee nicht geräumt, melden Sie das der Verwaltung. Mieter müssen Mängel, die sie nicht selbst beseitigen müssen, dem Vermieter melden. Die Verwaltung ist Vertragspartnerin des Hauswartungsbetriebs und kann Nachbesserung verlangen.

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• Nebenkosten im Vertrag nicht einzeln aufgeführt.
• Reparaturen als Hauswartung abgerechnet.
• Keine Einsicht in Belege verlangt.
• Leistungen des Betriebs nicht schriftlich festgelegt.
• Pauschale ohne Grundlage in Durchschnittswerten.

Eine Verwaltung in Zürich schreibt die Hauswartung für mehrere Liegenschaften neu aus. Sie erstellt ein Leistungsverzeichnis mit Flächen und Turnus, vergleicht drei Offerten und vereinbart feste Reaktionszeiten. In der nächsten Nebenkostenabrechnung ist die Hauswartung als eigene Position ausgewiesen; eine Mieterin verlangt Einsicht in die Rechnungen und erhält sie.

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Eine Nebenkostenabrechnung sollte die einzelnen Positionen, den Verteilschlüssel, Ihren Anteil und die geleisteten Akontozahlungen zeigen. Vergleichen Sie die Positionen mit dem Mietvertrag: Taucht eine Position auf, die dort nicht als Nebenkosten vereinbart ist, fragen Sie nach. Achten Sie auch darauf, ob die Kosten für die Hauswartung plausibel zur Grösse der Liegenschaft passen.

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In vielen Häusern überwacht die Hauswartung auch die Heizung, liest Zähler ab oder meldet Störungen. Solche Aufgaben können zu den Heizungs- und Betriebskosten gehören. Wichtig ist, dass im Vertrag des Hauswartungsbetriebs klar steht, welche Aufgaben er übernimmt, damit sie in der Abrechnung richtig zugeordnet werden.

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Schneeräumung und Glatteisbekämpfung auf Zugängen und Parkplätzen gehören in vielen Liegenschaften zur Hauswartung. Wie weit die Pflichten reichen, regeln kantonales und kommunales Recht sowie der Vertrag. Klären Sie mit dem Betrieb, zu welchen Zeiten geräumt wird und wie Einsätze dokumentiert werden.

Will ein Vermieter während laufender Miete neue Nebenkosten einführen, etwa weil er erstmals einen Hauswartungsbetrieb beauftragt, ist das eine Vertragsänderung. Dafür gelten besondere Formvorschriften und Anfechtungsmöglichkeiten. Fragen Sie im Zweifel bei der Schlichtungsbehörde nach, bevor Sie zustimmen oder bezahlen.

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